O que olhar numa visita que quase ninguém olha

Visita de imóvel costuma durar vinte minutos e decidir uma compra de anos. A maior parte das pessoas olha acabamento, vista e tamanho dos quartos — e sai sem a informação que realmente importa.

Esta é a lista que eu uso.

A posição solar

Determina a temperatura, a conta de energia e até a umidade dos armários. No Nordeste, a face oeste recebe sol forte da tarde e esquenta o apartamento inteiro.

Leve bússola — qualquer celular tem uma. Pergunte para onde dá a sala e para onde dão os quartos. E se puder, visite o imóvel no fim da tarde, quando o problema aparece.

Barulho, no horário certo

Visitar às dez da manhã de terça não diz nada sobre como é morar ali. Volte num fim de semana à noite.

Repare em bar próximo, acesso de garagem embaixo da suíte, casa de máquinas do elevador na laje do último andar, e via de tráfego pesado a uma quadra.

A ata da última assembleia

É o documento mais revelador de um condomínio e quase ninguém pede. Nela aparecem obras aprovadas, rateios extras previstos, inadimplência e brigas em andamento.

Um prédio com vinte por cento de inadimplência vai aumentar a taxa, e quem compra agora paga a conta.

O valor real do condomínio

Pergunte o valor atual e o de doze meses atrás. A tendência diz mais que o número.

Pergunte também se há rateio extra em curso. Fachada, impermeabilização de piscina e troca de elevador são obras de seis dígitos que entram divididas no boleto por meses.

Pressão da água e infiltração

Abra as torneiras — todas, ao mesmo tempo. Dê descarga. Pressão baixa em andar alto é problema caro de resolver.

Olhe o rodapé dos banheiros e o teto do último andar. Mancha escura e tinta bolhada não aparecem por acaso.

A matrícula, antes da proposta

Peça a matrícula atualizada e leia o que está averbado. Penhora, usufruto, inventário em andamento ou construção não averbada transformam uma compra simples num processo de meses.

Esse documento se obtém no cartório de registro de imóveis e custa pouco. É a melhor relação entre custo e risco evitado em toda a negociação.

Uma pergunta final

Pergunte há quanto tempo o imóvel está à venda. Imóvel parado há muito tempo costuma ter um motivo — e, às vezes, o motivo é só preço, o que abre espaço para negociar.