Financiamento de imóvel: o que decide a aprovação

A conversa sobre financiamento quase sempre começa errado. A pessoa pergunta quanto o banco empresta, quando a pergunta útil é outra: quanto cabe no orçamento sem apertar os próximos vinte anos.

São coisas diferentes, e a diferença entre elas é o que transforma uma compra boa numa dívida ruim.

A entrada

Bancos financiam uma parte do valor avaliado do imóvel, nunca o total. O restante é entrada, e precisa estar disponível em dinheiro na assinatura.

Some a isso os custos de transferência — imposto, cartório e registro. É comum alguém juntar exatamente a entrada e descobrir, semanas antes de assinar, que falta o dinheiro para registrar.

FGTS

O saldo do Fundo de Garantia pode ser usado na compra, respeitadas as regras do programa: tempo de contribuição, ausência de outro imóvel na mesma praça e limites de valor, entre outras condições.

Muita gente tem saldo parado de empregos antigos e nem lembra. Consultar leva cinco minutos no aplicativo do FGTS, e já vi essa consulta mudar completamente o que a pessoa podia comprar.

Como o banco enxerga você

A análise olha renda comprovável, histórico de crédito, tempo de relacionamento e comprometimento mensal. Há um teto de quanto da renda pode ir para a parcela.

Dois pontos que travam mais do que se imagina: renda informal sem comprovação aceita, e restrição em aberto no nome. Resolver antes vale mais do que tentar e tomar uma negativa — negativa recente pesa nas tentativas seguintes.

Autônomo também financia

E é mais comum do que parece. A diferença está em como se comprova a renda: extratos bancários do período, declaração de imposto de renda e, em alguns casos, declaração emitida por contador.

Exige preparo e uma organização que o assalariado não precisa ter. Não impede.

A parcela não é o custo total

Ao calcular o que cabe no bolso, some à prestação o condomínio, o IPTU e o seguro obrigatório que vem embutido no financiamento.

É esse número que você vai pagar todo mês. Planejar pela prestação sozinha é o erro mais caro dessa conta.

A ordem que economiza meses

Primeiro descubra o valor aprovado. Depois organize a documentação. Só então visite imóveis.

Na ordem inversa — e é assim que quase todo mundo faz — a pessoa se apaixona por um apartamento, descobre que não aprova, e passa meses frustrada. Com o valor em mãos, você visita o que de fato pode comprar.

Um aviso necessário

Nenhuma simulação é aprovação. As condições variam conforme renda, perfil, regras vigentes do programa, instituição financeira e análise de crédito. Qualquer número antes da análise formal é estimativa — inclusive os desta página.